Приложение к Решению от 09.08.2005 г № 49/268 Концепция
Концепция управления муниципальным имуществом в свечинском районе
Настоящая Концепция определяет основные цели, задачи и принципы политики органов местного самоуправления Свечинского района в сфере управления муниципальным сектором экономики, под которым понимается совокупность экономических отношений, связанных с использованием муниципального имущества, закрепленного за муниципальными унитарными предприятиями, основанными на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (далее именуются унитарные предприятия), муниципальными учреждениями (далее именуются учреждения), муниципальной казны Свечинского района, а также имущественных прав Свечинского района, вытекающих из его участия в коммерческих организациях (за исключением муниципального имущества, вовлекаемого в соответствии с законодательством Российской Федерации в бюджетный процесс).
Не являются предметом рассмотрения настоящей Концепции земля, недра, леса и другие природные ресурсы, принадлежащие Свечинскому району, объекты интеллектуальной собственности и права на эти объекты.
Настоящая Концепция принимается на 2 года и действует до 1 января 2007 года.
Управление муниципальным имуществом
1.Цели, задачи и принципы управления муниципальным имуществом
В сложившейся социально-экономической ситуации назрела необходимость пересмотра принципов и приоритетов в области управления и распоряжения муниципальным имуществом, усиления контроля и регулирования в муниципальном секторе экономики.
Усиление роли органов местного самоуправления в регулировании экономики не следует понимать как политику наращивания массы объектов муниципальной собственности в экономическом пространстве Свечинского района. Сегодня, как никогда, ощущается объективная потребность в создании стройной, экономически и логически выверенной системы критериев, в соответствии с которыми те или иные объекты выбираются для осуществления муниципального управления на базе жесткого, детально регламентированного механизма управления и контроля за муниципальной собственностью.
Муниципальная политика, в основу которой положена настоящая Концепция, преследует следующие цели:
- увеличение доходов муниципального бюджета на основе эффективного управления муниципальной собственностью;
- оптимизация структуры собственности (с точки зрения пропорций на макро- и микроуровне) в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста;
- вовлечение максимального количества объектов муниципальной собственности в процесс совершенствования управления;
- использование муниципальных активов в качестве инструмента для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики;
- повышение конкурентоспособности коммерческих организаций с участием Свечинского района, улучшение финансово-экономических показателей их деятельности путем содействия внутренним преобразованиям в них и прекращению выполнения несвойственных им функций.
Для реализации указанных целей органам местного самоуправления необходимо решить следующие задачи:
- полная инвентаризация объектов муниципальной собственности, совершенствование системы учета этих объектов и оформление прав на них;
- повышение эффективности управления муниципальным имуществом с использованием всех современных методов и финансовых инструментов, детальная правовая регламентация процессов управления;
- классификация объектов муниципальной собственности по признакам, определяющим специфику управления;
- оптимизация количества объектов управления и переход к пообъектному управлению;
- определение цели управления по каждому объекту управления (группе объектов);
- обеспечение прав Свечинского района как участника (акционера) коммерческих и некоммерческих организаций;
- обеспечение контроля за использованием и сохранностью муниципального имущества, а также контроля за деятельностью лиц, привлекаемых в качестве управляющих <1>;
--------------------------------
<1> В целях настоящей Концепции под управляющими понимаются руководители унитарных предприятий, учреждений, представители муниципального образования в органах управления коммерческих и некоммерческих организаций, доверительные управляющие муниципальным имуществом, управляющие компании.
- обеспечение поступления дополнительных доходов в муниципальный бюджет путем создания новых возобновляемых источников платежей и более эффективного использования имеющегося имущества.
Задачи реализации настоящей Концепции являются приоритетными для всех органов местного самоуправления.
В рамках настоящей Концепции будут установлены меры ответственности органов местного самоуправления за реализацию предоставленных им полномочий по управлению и распоряжению муниципальным имуществом.
В основу настоящей Концепции положены следующие принципы управления муниципальным имуществом, обеспечивающие достижение указанных целей и решение вытекающих из них задач:
Определение цели управления.
Применительно к каждому объекту управления (группе объектов) должна быть определена и зафиксирована цель, которую оно преследует и достижению которой служит объект. Перечень целей применительно к управлению различными видами объектов управления должен определяться соответствующими правовыми актами.
Выбор способа достижения цели.
Муниципальное образование в силу многообразия объектов управления, их специфики, невозможности оперативной обработки актуальной информации о состоянии каждого объекта управления, необходимой для принятия своевременных и адекватных управленческих решений, в большинстве случаев не может и не должно определять способы достижения цели, то есть детальные, экономически обоснованные планы конкретных мероприятий в отношении объекта управления.
Способ достижения цели определяется в рамках установленной (как правило, конкурсной) процедуры назначения управляющего и утверждается уполномоченным муниципальным органом.
Ответственность за осуществление утвержденного способа достижения цели муниципального образования возлагается на управляющего и должна не только стимулировать его надлежащую деятельность, но и сводить к минимуму риски муниципального образования при недостижении запланированного качественного результата управления.
Построение системы управления.
Важнейшим принципом является использование системы управления как неразрывного единства следующих элементов: обеспечение обязательного порядка определения способа достижения цели, регламентация порядка принятия управленческих решений муниципальными органами, порядка выбора управляющих, мотивации управляющих, контроль за объектами управления и деятельностью управляющих, предоставление отчетности муниципальными органами и управляющими, принятие управленческих решений на основании анализа результатов контроля и отчетности, ответственность за результаты управления, постоянное поступление, обработка и анализ информации о работе управляющих и объектов управления.
Функционирование системы управления и порядок взаимодействия муниципальных органов должны быть детально регламентированы соответствующими правовыми актами.
Обеспечение эффективности управления.
Принцип эффективности управления заключается в достижении цели управления (определенного качественного результата деятельности или состояния объекта управления) ценой максимальной экономии ресурсов. Указанный критерий является обязательным при оценке деятельности муниципальных органов и управляющих по управлению муниципальным имуществом.
Обеспечение профессионализма управления.
Муниципальное образование крайне заинтересовано в профессиональном управлении муниципальным имуществом, в связи с чем необходимо создать систему подготовки и аттестации управляющих.
Принципы управления, а также подходы к их реализации конкретизируются в настоящей Концепции применительно к таким объектам управления, как унитарные предприятия и учреждения, муниципальная недвижимость, имущество муниципальной казны Свечинского района, в следующей логической последовательности:
а) оценка состояния (количественная характеристика, классификация объектов, распределение полномочий между муниципальными органами, положение дел и основные выводы);
б) постановка целей и задач управления;
в) предлагаемый механизм управления (алгоритм достижения целей и решения поставленных задач, перечень правовых актов, которые необходимо разработать или изменить для обеспечения эффективной реализации механизма управления);
г) контроль эффективности управления.
2.Управление муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями <2>
--------------------------------
<2> Федеральными законами может быть установлен иной механизм управления унитарными предприятиями и учреждениями.
Оценка состояния управления
унитарными предприятиями и учреждениями
Предприятия
В настоящее время в Свечинском районе насчитывается 7 муниципальных унитарных предприятий, общая балансовая стоимость муниципального имущества, переданного МУПам на праве хозяйственного ведения, составляет 106202456,00 рублей.
Администрация Свечинского района в лице главы администрации наделяет унитарные предприятия имуществом, относящимся к муниципальной собственности, согласовывает вопросы распоряжения имуществом унитарных предприятий, ведет их реестр, решает вопросы реорганизации унитарных предприятий, осуществляет контроль за эффективностью использования имущества, закрепленного за унитарными предприятиями, утверждает уставы унитарных предприятий, назначает на должность и освобождает от должности их руководителей, заключает, изменяет и расторгает контракты с руководителями унитарных предприятий.
Со всеми руководителями унитарных предприятий контракты заключены и предусматривают ответственность руководителей за результаты деятельности.
Предусмотренные гражданским законодательством организационно-правовая форма унитарного предприятия и институт права хозяйственного ведения имеют ряд отрицательных свойств.
Юридическая конструкция права хозяйственного ведения предоставляет субъекту такого права широкий круг полномочий по владению, пользованию, распоряжению имуществом собственника. Реально эти полномочия осуществляются единолично руководителем унитарного предприятия, взаимоотношения которого с собственником регистрируются законодательством о труде. Напротив, круг полномочий собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, определен исчерпывающим образом. Вмешательство муниципальных органов в деятельность унитарных предприятий (их руководителей) вне установленного круга полномочий является неправомерным.
В частности, руководители унитарных предприятий бесконтрольно управляют финансовыми потоками этих предприятий, в том числе самостоятельно принимают решения о направлениях использования прибыли. Они не связаны необходимостью согласовывать свои решения с собственником имущества (за исключением вопросов распоряжения муниципальным имуществом).
Трудовое законодательство, эффективно защищая права руководителей, создает значительные трудности для применения к ним мер ответственности за результаты деятельности предприятия.
Полномочия собственника, предусмотренные действующим законодательством, в ряде случаев не дают ему возможности не только требовать от руководителей унитарных предприятий достижения определенных качественных показателей в деятельности предприятий, но даже и определять эти показатели.
Для унитарных предприятий не предусмотрено обязательное проведение периодических аудиторских проверок. Без этого контроль за их финансово-хозяйственной деятельностью существенно затруднен.
Нормативно-правовая база, определяющая цели и задачи создания унитарных предприятий, а также порядок их функционирования, недостаточна. Отсутствует полный реестр показателей финансово-хозяйственной деятельности муниципальных унитарных предприятий.
На практике широкие полномочия руководителей унитарных предприятий в отсутствие действенных инструментов и порядка управления, контроля и мотивации руководителей приводят к:
а) отсутствию у муниципальных органов актуальной информации о состоянии дел в унитарных предприятиях;
б) возникновению негативных последствий неквалифицированной или противоправной деятельности руководителей;
в) невозможности предотвратить негативные последствия неквалифицированной или противоправной деятельности руководителей.
Растет количество неплатежеспособных муниципальных унитарных предприятий, что во многом спровоцировано отсутствием должного управления и бесконтрольностью со стороны собственника.
Отсутствует практика получения собственником части прибыли унитарного предприятия.
Основные выводы:
а) существующая система управления муниципальными унитарными предприятиями неэффективна и требует кардинального реформирования;
б) деятельность муниципальных унитарных предприятий на данный момент неэффективна;
в) отсутствуют четкие критерии необходимости создания и функционирования муниципальных унитарных предприятий;
г) отсутствует система показателей эффективности деятельности муниципальных унитарных предприятий, а также практика установления заданных показателей эффективности деятельности и контроля за их достижением;
д) низкая эффективность деятельности муниципальных унитарных предприятий приводит к недополучению доходов в местный бюджет.
Учреждения
В настоящее время в Свечинском районе насчитывается 18 муниципальных учреждений, общая балансовая стоимость муниципального имущества, переданного учреждениям на праве оперативного управления, составляет 129841582,30 рублей.
По действующему законодательству органы местного самоуправления наделены правом создания учреждений. Учреждения должны создаваться для осуществления функций некоммерческого характера. Их финансирование полностью или частично производится за счет средств местного бюджета.
Регламентированная соответствующими правовыми актами система контроля за осуществлением учреждениями хозяйственных операций в настоящее время отсутствует. В то же время муниципальное образование несет субсидиарную ответственность по обязательствам учреждений. Учреждения же имеют возможность осуществлять, например, финансирование своей деятельности за счет привлечения кредитных ресурсов без согласования с собственником, что может привести к нанесению прямого ущерба муниципальному образованию. Кроме того, на практике достаточно часто встречаются случаи нецелевого использования выделенного учреждениям имущества и денежных средств.
В частности, анализ данных, полученных в результате проведения инвентаризации имущества, закрепленного за учреждениями, показал, что значительная его часть используется не в уставных целях. При этом недополученные доходы от использования муниципального имущества не учитываются в местном бюджете.
Органы местного самоуправления, имеющие подведомственные учреждения, не проводят мероприятия по повышению эффективности использования муниципального имущества. Орган по управлению муниципальным имуществом зачастую лишен возможностей реализации указанных функций.
Цели и задачи управления
унитарными предприятиями и учреждениями
Цели и задачи управления унитарными предприятиями и учреждениями заключаются в:
а) повышении эффективности деятельности унитарных предприятий и учреждений, а также эффективности использования закрепленного за ними имущества;
б) оптимизации количества унитарных предприятий и учреждений;
в) создании системы экономического мониторинга и ужесточении контроля за деятельностью унитарных предприятий и учреждений;
г) погашении унитарными предприятиями и учреждениями кредиторской задолженности, прежде всего по местным налогам, обязательным платежам и по заработной плате и, как следствие, - в увеличении поступлений в местный бюджет от использования муниципального имущества, закрепленного за унитарными предприятиями;
д) снижении расходов местного бюджета на содержание учреждений.
Механизм управления унитарными предприятиями и учреждениями
Достижение поставленных целей и решение задач управления унитарными предприятиями и учреждениями связаны как с построением системы взаимоотношений с их руководителями, стимулирующей эффективную деятельность последних в интересах собственника, так и с непосредственным управлением муниципальными органами соответствующим муниципальным имуществом. Для этого могут приниматься решения о создании, реорганизации, ликвидации юридических лиц, определении предмета и целей их деятельности, соответствующей целям муниципального образования, приватизации муниципального имущества, согласовании предложений по распоряжению муниципальным имуществом, осуществлении контроля за использованием его по назначению и сохранностью, изъятии, а также иные решения в соответствии с полномочиями собственника, определенными законодательством.
Реализация системы управления предполагает:
а) определение круга и количества муниципальных унитарных предприятий, необходимых для выполнения возложенных на местное самоуправление функций.
Необходимо провести оценку деятельности всех унитарных предприятий, исходя из того, что использование указанной организационно-правовой формы обосновано исключительно в следующих случаях:
использование имущества, приватизация которого запрещена, в том числе имущества, необходимого для обеспечения реализации стратегических интересов Свечинского района;
осуществление деятельности, направленной на решение социальных задач, включая создание новых рабочих мест и реализацию определенных товаров и услуг по минимальным ценам;
осуществление деятельности, предусмотренной федеральными законами исключительно для муниципальных унитарных предприятий;
осуществление отдельных дотируемых видов деятельности, ведение убыточных производств;
осуществление деятельности, направленной на организацию и проведение закупочных и товарных интервенций с целью обеспечения продовольственной безопасности муниципального образования.
В случае принятия решений о несоответствии деятельности унитарных предприятий и учреждений определенным задачам осуществляется:
преобразование унитарных предприятий в акционерные общества, приватизация соответствующего муниципального имущества иным способом;
реструктуризация унитарных предприятий, включая при необходимости реализацию интеграционных механизмов;
ликвидация унитарных предприятий и учреждений;
б) определение цели муниципального образования применительно к каждому унитарному предприятию и учреждению, которая состоит в следующем:
установление обязательных требований к представлению руководителями унитарных предприятий и учреждений в муниципальные органы предложений о способе достижения цели, а также сведений о текущем и перспективном планировании финансово-экономических, хозяйственных и иных результатов деятельности унитарных предприятий и учреждений;
установление муниципальными органами обязательных требований к форме, содержанию и периодичности представления указанных предложений, правил и порядка их оценки;
установление муниципальными органами требований к показателям деятельности унитарных предприятий, а также порядка их оценки;
проведение муниципальными органами аттестации руководителей унитарных предприятий с использованием современных методов оценки качества менеджмента;
установление муниципальными органами порядка принятия решений о применении мер ответственности к руководителям предприятий (вплоть до расторжения контракта) за невыполнение установленных обязательных требований при подготовке предложений о способе достижения целей и задач управления унитарными предприятиями и несоответствие результатов деятельности предприятий утвержденным в установленном порядке основным экономическим показателям;
утверждение муниципальными органами цели деятельности унитарного предприятия (учреждения), программы (плана, бизнес-плана) его деятельности, конкретизирующей способ достижения цели, что является основой взаимодействия между собственником и руководителем (управляющим муниципальным имуществом, находящимся в хозяйственном ведении или оперативном управлении). Невыполнение такой программы (плана, бизнес-плана) является основанием для привлечения к ответственности руководителя;
в) установление порядка отчетности руководителей унитарных предприятий и учреждений о ходе выполнения утвержденной программы (плана, бизнес-плана), который предусматривает требования к форме, полноте отчетов, порядку их рассмотрения и утверждения. Непредставление отчетов влечет те же последствия, что и непредставление программы (плана, бизнес-плана);
г) установление порядка принятия управленческих решений при недостижении цели муниципального образования, невыполнении программы (плана, бизнес-плана).
При обосновании невозможности достижения цели, выполнения программы (плана, бизнес-плана) могут приниматься решения о реорганизации, ликвидации унитарного предприятия или учреждения, о приватизации муниципального имущества, об изменении программы (плана, бизнес-плана). В противном случае муниципальными органами применяются меры ответственности к руководителям унитарных предприятий и учреждений.
Назначение руководителя должно производиться на конкурсной основе.
Конкурсные комиссии создаются при муниципальных органах, на которые возложены координация и регулирование деятельности в соответствующей отрасли (сфере управления), с включением в их состав также представителей других муниципальных органов;
д) ужесточение контроля за деятельностью руководителей унитарных предприятий и учреждений и самих унитарных предприятий и учреждений, для чего необходимо:
установить порядок утверждения уставов унитарных предприятий и учреждений, а также заключения контрактов с их руководителями муниципальными органами;
осуществлять учет уставов унитарных предприятий и учреждений, а также контрактов с руководителями предприятий в отделе по имуществу и земельным ресурсам администрации Свечинского района в рамках ведения реестра муниципального имущества;
отделу по имуществу и земельным ресурсам подготовить для утверждения примерный устав унитарного предприятия и примерный контракт с его руководителем, позволяющие в полном объеме осуществлять определенный настоящей Концепцией механизм взаимодействия с управляющим;
провести проверки учредительных документов унитарных предприятий и привести их в соответствие с примерным уставом;
привести организационно-правовую форму всех унитарных предприятий и учреждений в соответствие с требованиями законодательства;
привести контракты с руководителями унитарных предприятий в соответствие с примерным контрактом;
установить, что назначение на должность и освобождение от должности руководителей наиболее крупных унитарных предприятий, имеющих стратегическое значение в сфере экономики Свечинского района, осуществляются в порядке, предусмотренном Положением об управлении муниципальным имуществом Свечинского района;
создать и поддерживать единую информационную систему, содержащую сведения о деятельности и финансово-экономическом состоянии унитарных предприятий и учреждений;
муниципальным органам устанавливать основные экономические и иные качественные показатели работы унитарных предприятий и учреждений, в соответствии с которыми оценивается эффективность их деятельности;
муниципальным органам проводить периодический анализ финансово-хозяйственной деятельности унитарных предприятий и учреждений, достигнутых ими основных экономических показателей по результатам отчетов и данным проверок контролирующих органов;
муниципальным органам проводить обязательные ежегодные аудиторские проверки унитарных предприятий с привлечением аудиторов из числа уполномоченных органами по управлению имуществом.
На этапе утверждения уставов унитарных предприятий и контрактов, заключаемых с их руководителями, подлежит анализу:
соответствие устава унитарного предприятия примерному уставу, в том числе в части порядка владения, распоряжения и пользования имуществом предприятия, перечисления в местный бюджет части прибыли предприятия, ежегодного утверждения основных экономических показателей деятельности предприятия и осуществления контроля за их выполнением, ежегодного проведения анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия с привлечением при необходимости независимых аудиторов;
соответствие контракта с руководителем унитарного предприятия примерному контракту, в том числе в части компетенции и прав руководителя, обязанностей сторон, ответственности руководителя за результаты финансово-хозяйственной деятельности и стимулирования его эффективной работы, условий изменения и расторжения контракта;
наличие в реестре объектов муниципальной собственности имущества, закрепленного за унитарным предприятием.
В случае несоответствия устава унитарного предприятия и контракта с его руководителем примерному уставу и примерному контракту может быть отказано в их утверждении.
В случае утверждения устава унитарного предприятия и контракта с его руководителем соответствующие данные заносятся в реестр объектов муниципальной собственности;
е) установление принципов определения части прибыли унитарного предприятия, подлежащей перечислению в муниципальный бюджет в виде дохода собственника от использования имущества, и порядка такого перечисления.
Практическая реализация изложенных подходов предполагает создание соответствующей им правовой основы.
Перечень нормативных правовых актов, которые предполагается принять, указан в приложении к настоящей Концепции.
Контроль эффективности управления
унитарными предприятиями и учреждениями
Реализация предложенных мероприятий должна привести к следующим результатам:
поступление дополнительных доходов в муниципальный бюджет от коммерческого использования имущества, высвобождаемого в результате реорганизации унитарных предприятий и учреждений, а также вследствие получения части прибыли предприятий;
снижение цен на определенные виды товаров и услуг;
сокращение количества унитарных предприятий и учреждений, снижение расходов местного бюджета на их содержание, снижение издержек производства, улучшение финансово-экономических результатов деятельности оставшихся унитарных предприятий и учреждений.
3.Управление муниципальной недвижимостью
Оценка состояния управления объектами недвижимости
В муниципальной собственности находятся 422 объекта нежилого фонда общей площадью более 100,0 тыс. кв. метров, от аренды объектов недвижимости получено в 2001 году 108,0 тыс. рублей, в 2002 году - 227,0 тыс. рублей, в 2003 году - 330,0 тыс. рублей, в 2004 году - 466,6 тыс. рублей, в 2005 году планируется получить 680,0 тыс. рублей. Таким образом, наблюдается устойчивая тенденция повышения доходности недвижимости.
Вместе с тем существующая система управления недвижимостью в Свечинском районе нуждается в совершенствовании с учетом того, что:
отсутствует система рыночной оценки объектов, а также четкое определение прав пользования недвижимостью, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению рентных платежей, так как, являясь самым крупным собственником недвижимости, район сдает имущество в аренду по ставкам ниже рыночных;
полномочия района как собственника недвижимости осуществляются разными муниципальными органами, деятельность которых часто не взаимоувязана;
права района на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке, что затрудняет распоряжение ими;
слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости;
пользователю муниципальной недвижимости приходится заключать не связанные между собой договоры, что противоречит мировой практике;
развитие земельного законодательства отстает от развития иных отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект хозяйствования.
Таким образом, несмотря на устойчивую тенденцию повышения доходов, получаемых от использования недвижимости, эти доходы значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что является основанием для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом.
Цели и задачи управления объектами недвижимости
Совершенствование системы управления недвижимостью должно обеспечить достижение следующих целей:
максимально возможное повышение доходности объектов муниципальной недвижимости;
наиболее эффективное выполнение районом своих социальных функций в процессе использования муниципальной недвижимости;
стимулирование за счет недвижимости развития реального сектора экономики, обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;
вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства.
Для достижения указанных целей необходимо:
а) сформировать полный реестр муниципальной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающий объекты незавершенного строительства;
б) четко разграничить и скоординировать полномочия всех муниципальных органов власти, участвующих в процессе управления недвижимостью;
в) сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);
г) установить, в каких случаях и на каком праве должны предоставляться земельные участки.
При этом коммерческим организациям земельные участки должны предоставляться в собственность или на условиях аренды в целях повышения доходов бюджета от использования земли и стимулирования организаций в целях оптимизации размеров занимаемых ими земельных участков.
Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования должны предоставляться только организациям, финансируемым из бюджета, и гражданам для использования в некоммерческих целях;
д) обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование муниципальной недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке;
е) создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать различные способы распоряжения муниципальным имуществом (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставный капитал);
ж) создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот, в том числе путем предоставления на максимально льготных условиях инвесторам объектов незавершенного строительства;
з) урегулировать вопросы приобретения районом объектов недвижимости, в том числе определив цели, для достижения которых осуществляется приобретение указанных объектов;
и) установить жесткий контроль за использованием недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Определить правовые возможности изъятия имущества у унитарных предприятий (например, в случае неправомерного распоряжения недвижимостью);
к) выявить излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество муниципальных учреждений (исходя из использования его исключительно для выполнения тех функций, для которых создано учреждение). Изъять указанное имущество;
л) установить единый порядок принятия решений об использовании муниципальной недвижимости (прежде всего в отношении сдаваемых в аренду объектов), обеспечивающий оперативность принятия решений;
м) обеспечить профессиональную подготовку муниципальных служащих, осуществляющих управление муниципальной недвижимостью.
Механизм управления объектами недвижимости
Достижение целей управления объектами недвижимости возможно при сосредоточении функций распоряжения этими объектами в одном органе.
Основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий, сооружений (или их частей).
Первым шагом должна стать сплошная инвентаризация объектов недвижимости, результатом которой станет получение информации, позволяющей оперативно провести рыночную оценку объектов недвижимости на основе учета их основных характеристик и использования методов статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости.
С учетом данных реестра муниципальной собственности район должен регистрировать свои права на проинвентаризированные и оцененные объекты недвижимости.
Следующим шагом должна стать выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами недвижимости. Они должны основываться на следующих принципах:
безусловный приоритет возмездного вида пользования с определением исключительных случаев предоставления недвижимости на безвозмездной основе;
использование высокодоходной недвижимости в коммерческих целях;
запрет на предоставление объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, сложившихся в районе;
сокращение льгот при использовании объектов недвижимости;
прозрачность действий по предоставлению в пользование объектов недвижимого имущества с обязательной публикацией списка объектов для всех заинтересованных лиц. При наличии 2 и более заявителей необходимо предоставлять в пользование объекты путем проведения торгов;
упрощение процедуры оформления прав пользования объектами недвижимого имущества и сокращение ее сроков. Арендаторам, вносящим арендную плату за пользование объектом по рыночной стоимости и выполняющим все условия договора, заключенного в установленном порядке, может разрешаться субаренда с соблюдением уведомительного порядка.
Изложенные принципы должны быть реализованы в нормативных актах, указанных в приложении к настоящей Концепции.
Контроль эффективности управления объектами недвижимости
Контроль за достижением целей управления может осуществляться по следующим направлениям:
увеличение доходов бюджета от использования муниципального имущества;
своевременная разработка и принятие соответствующей нормативной правовой базы;
сближение ставок за аренду муниципального имущества и рыночных ставок арендной платы;
обеспечение полноты реестра объектов недвижимого имущества.
4.Управление имуществом муниципальной казны
Свечинского района
Оценка состояния управления имуществом муниципальной казны
В настоящее время в состав муниципальной казны Свечинского района входит 522 объекта имущества общей стоимостью 120755005,00 рублей. Большую часть этих объектов составляет жилой фонд - 462 жилых дома общей стоимостью 111169882,90 рублей, а также иные объекты имущества - 80 объектов общей стоимостью 9585122,10 рублей. Муниципальная казна Свечинского района в настоящее время используется в основном как место временного нахождения объектов имущества, снятых с баланса муниципальных унитарных предприятий, а также объектов недвижимого имущества, передаваемых в безвозмездное пользование и аренду.
Цели и задачи управления объектами муниципальной казны
Совершенствование системы управления недвижимостью должно обеспечить достижение следующих целей:
максимально возможное повышение доходности объектов имущества, входящих в состав муниципальной казны;
стимулирование за счет объектов муниципальной казны развития реального сектора экономики, обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам муниципальной казны.
Механизм управления объектами муниципальной казны
Первым шагом должна стать сплошная инвентаризация объектов муниципальной казны, результатом которой станет получение информации, позволяющей оперативно провести рыночную оценку объектов на основе учета их основных характеристик и использования методов статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках объектов.
С учетом данных реестра муниципальной собственности район должен регистрировать свои права на проинвентаризированные и оцененные объекты муниципальной казны.
Следующим шагом должна стать выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами муниципальной казны. Они должны основываться на следующих принципах:
безусловный приоритет возмездного вида пользования с определением исключительных случаев предоставления объектов муниципальной казны на безвозмездной основе;
использование высокодоходных объектов в коммерческих целях;
сокращение льгот при использовании объектов муниципальной казны;
прозрачность действий по предоставлению в пользование объектов муниципальной казны с обязательной публикацией списка объектов для всех заинтересованных лиц. При наличии 2 и более заявителей необходимо предоставлять в пользование объекты путем проведения торгов.
Контроль эффективности управления
объектами муниципальной казны
Контроль за достижением целей управления может осуществляться по следующим направлениям:
увеличение доходов бюджета от использования объектов муниципальной казны;
своевременная разработка и принятие соответствующей нормативной правовой базы;
обеспечение полноты реестра объектов муниципальной казны.
Заключение
Значение Концепции не сводится лишь к упорядочению осуществления муниципальным образованием "Свечинский район Кировской области" полномочий собственника муниципального имущества или субъекта имущественных прав, повышению эффективности использования имущества, увеличению доходов и оптимизации расходов района в муниципальном секторе экономики.
Последовательная, планомерная и системная реализация Концепции является предпосылкой качественного улучшения инвестиционного климата в районе и осуществления важнейших функций муниципального образования - развивающей и стимулирующей - в отношении местной экономики.
Полная инвентаризация муниципального имущества в районе, вовлечение его в гражданский оборот позволят сформировать баланс имущества Свечинского района, что является непременным условием выполнения задачи привлечения инвестиций путем предоставления гарантий инвесторам не за счет доходов бюджета, а за счет реальных активов, характеризующихся определенными экономическими показателями - стоимостью и ликвидностью, а также правовым режимом, обеспечивающим адекватный экономическим потребностям порядок их использования. Инвентаризация и классификация муниципального имущества, осуществление мероприятий по повышению его ликвидности позволят эффективно использовать указанное имущество в качестве обеспечения при привлечении инвестиционных ресурсов.
Увеличение доходов (рентных платежей и иных неналоговых поступлений) от более эффективного использования муниципального имущества и оптимизация расходов на управление им в интересах осуществления развивающей функции района дадут возможность проведения политики снижения налогов на деятельность предприятий и должны быть увязаны с расходами бюджета таким образом, чтобы значительная часть полученных доходов от использования имущества реинвестировалась вновь в экономику, прежде всего в ее реальный сектор, а оставшаяся часть направлялась на поддержание и развитие муниципального имущества.
Инструментом реинвестирования является использование в рамках бюджетного процесса Бюджета развития Свечинского района.
Осуществление всего комплекса мероприятий, предусмотренных Концепцией, должно сопровождаться совершенствованием механизма образования и использования Бюджета развития Свечинского района.
Следующим необходимым шагом в использовании потенциала Концепции должно стать совершенствование оценки и отбора инвестиционных проектов (программ), которые финансируются за счет средств Бюджета развития Свечинского района или под реализацию которых предоставляются муниципальные гарантии.
Необходимо отдельно рассмотреть вопрос банкротства предприятий в рамках системы управления муниципальным имуществом.
На этапе осуществления процедур банкротства ориентация на фискальную составляющую этих процедур, то есть на скорейшее взыскание задолженности, не дает реальных результатов. Это является основной отличительной особенностью банкротства предприятий в Свечинском районе. В то же время грамотное применение процедур банкротства позволяет осуществлять структурные изменения обанкротившегося предприятия, что приводит в будущем к стабильному поступлению налогов, нормальной работе производства, увеличению числа рабочих мест и привлечению инвестиций.
Именно при процедурах банкротства предприятий происходит высвобождение объектов социальной сферы, вовлечение в оборот объектов недвижимости с одновременным сохранением работающих комплексов, производящих продукцию, имеющую реальный спрос. Исходя из этого, банкротство в первую очередь должно осуществляться в целях санации производства, создания новых структурных элементов производства.
Кроме того, банкротство - один из способов перераспределения собственности от неэффективных собственников к эффективным. Вопрос о банкротстве - это вопрос в большей степени инвестиционно-имущественный, чем фискальный. Процедуры банкротства позволяют создавать на базе ликвидного имущества банкрота новые эффективно работающие предприятия, возможно, с долей участия муниципального образования.
Исходя из изложенного, участие Свечинского района как кредитора в процедурах банкротства должно быть направлено на осуществление реструктуризации предприятий, привлечение эффективных собственников, достижение долгосрочных целей повышения эффективности предприятий в ущерб фискальным краткосрочным интересам.
Это возможно осуществить путем капитализации долга району, конвертации его в акции обществ и реализации их для решения обозначенных задач.
Создавая детальные правовые и организационные механизмы реализации Концепции, необходимо ориентироваться на перспективные стратегические экономические интересы Свечинского района, которым должны служить результаты процесса превращения муниципального образования в эффективного собственника.